Casas móviles: la inmovilidad de las víctimas

2014-06-07T00:00:00Z Casas móviles: la inmovilidad de las víctimasPor Emily Bregel La Estrella de Tucsón Arizona Daily Star

Aunque los dueños de los terrenos deben contar con una licencia emitida por el Departamento de Incendios, Construcción y Seguridad Humana de Arizona para hacer acuerdos legales sobre una casa rodante, los tratos sin licencia son muy comunes, dice Debra Blake, subdirectora de la Oficina de Casas Prefabricadas del mismo departamento.

Esta oficina ha emitido 87 órdenes para cesar a vendedores sin licencia en todo el estado desde el 2008.

En Colonial Mobile Home Park, al sur de Tucsón, donde los vecinos se han quejado de que el dueño vende casas móviles que no son suyas, la administradora, Elizabeth Casillas, dice que el parqueadero no tiene los títulos de algunas de las casas en venta porque éstas fueron abandonadas. Afirma que les explican de frente a los compradores que deberán ir ellos mismos a tramitar el título a la División de Vehículos Motorizados (MVD, por sus siglas en inglés).

Jim Stagner, propietario de Colonial y de por lo menos otros tres parqueaderos en Tucsón, no respondió a nuestras llamadas.

Si una casa móvil ha sido abandonada en un parqueadero, el dueño del terreno puede obtener un título garantizado a través del MVD o realizar una venta bajo el derecho de retención, que consiste en ofrecer la casa en una subasta pública en la que lo más probable es que el mismo propietario sea el mejor postor y reciba el título por parte del MVD, dice Mike Parham, consejero legal de Comunidades de Casas Prefabricadas de Arizona (Manufactured Housing Communities of Arizona).

Quienes sin saberlo adquieran una casa móvil sin título pueden demandar al propietario o alegar fraude al consumidor en la Oficina del Fiscal General. Pero eso puede tomar años, “y estamos hablando de gente que no tiene acceso a la justicia, porque no tienen los medios”, dice Parham.

No existe el dato de con qué frecuencia los compradores son timados, pero basados en el número de víctimas que piden ayuda del Consejo por la Vivienda Justa del Suroeste, “diría que es cosa de todos los días”, dice Evelia Martínez, gerente de proyecto en esta organización no lucrativa de Tucsón.

Y es que los remolques abandonados pueden ser fuente de ingresos para los propietarios y administradores de parqueaderos.

Quienes son dueños de su casa móvil pero rentan el terreno, pueden encontrarse en un callejón sin salida si quieren irse de ahí: reubicar el remolque por lo general cuesta entre tres mil y cinco mil dólares, asumiendo que está en buenas condiciones para ser trasladado.

El estado ofrece ayuda para la reubicación de casas móviles, pero muchos parqueaderos nuevos no aceptan remolques de determinada antigüedad o condición.

Muchas veces, abandonar el remolque es la mejor opción.

Este año, la Asociación de Dueños de Casas Prefabricadas y Casas Rodantes se opuso a una ley –redactada por el grupo de presión Manufactured Housing Communities of Arizona- que los defensores legales dicen que haría más fácil para los dueños del terreno declarar como abandonado un remolque si el dueño se ausenta por 30 días y la renta lleva ese mismo tiempo vencida.

“Bajo este proyecto de ley, el dueño del parqueadero tendría total discreción para reclamar que una casa está ‘sustancialmente’ dañada y después removerla o demolerla sin una orden de la corte y sin que tenga que pagar nada por ello. El dueño del parque podría haber causado el daño y aun así aprovechar esta disposición”, escribió Ellen Sue Katz, abogada del Instituto por la Justicia William E. Morris, en un correo electrónico a legisladores que consideran el proyecto de ley.

Susan Brenton, directora ejecutiva de Comunidades de Casas Prefabricadas de Arizona, dice que la legislación buscaba dejar por escrito cómo ha funcionado lo de las casas abandonadas durante décadas, y eso les habría dado a los residentes por lo menos 77 días para pagar y reclamar su remolque luego de que el propietario del terreno lo declarase abandonado.

El proyecto no llegó al Pleno en esta sesión, y Brenton dice que el grupo de cabildeo decidirá en este verano si persiste en el intento.

El caso de Pamela

Cuando Pamela Schmidt dio un enganche de mil 500 dólares para adquirir la casa tipo Flamingo modelo 1957 en Covered Wagon Mobile Home Park, el remolque blanco con azul dejaba ver sus años.

A finales del 2012, una línea rota del alcantarillado hizo que las aguas negras se filtraran de la tierra. Como recientemente había firmado un contrato de renta con opción a compra, los administradores del parqueadero le dijeron que ella lo tenía que arreglar, pero no tenía con qué. Para poder usar su baño, lo desconectó de la tubería rota y dejó que los desechos cayeran en la tierra.

Además, los administradores le daban largas para entregarle el título, dice Schmidt. Después se dio cuenta de que la copia del título que le habían dado tenía el nombre de una mujer ya fallecida.

Schmidt dice que le cargaron miles de dólares por supuesto daño a un viejo toldo que se cayó y por retrasos en el pago de la renta, mismos que ella afirma se debieron a la confusión sobre el adeudo y a una veloz acumulación de intereses. Y sin título, no podía vender el remolque.

Schmidt fue desalojada en febrero del 2013 por no pagar la renta. El dueño del terreno declaró el remolque como abandonado, y Schmidt dice que sus pertenencias personales fueron extraídas de la bodega.

El dueño de Covered Wagon, Scott Greene –quien posee al menos otros cinco parqueaderos- no respondió a las llamadas.

Schmidt puso una demanda en la oficina del Fiscal General, pero no ha sabido nada.

“Siento que fui completamente abusada”, dice. “No tengo para dónde hacerme, porque no tengo dinero para pelear”.

ENGLISH VERSION

To legally deal mobile homes, park owners must be licensed by the Arizona Department of Fire, Building and Life Safety. But unlicensed dealing of mobile homes is common, says Debra Blake, deputy director of the department’s Office of Manufactured Housing.

The office has issued 87 cease-and-desist orders statewide to unlicensed dealers since 2008.

“There’s a lot of illegal sales going on in parks,” she says.

At Colonial Mobile Home Park on Tucson’s south side, where residents have complained that the owner sells trailers he doesn’t own, property manager Elizabeth Casillas says the park lacks titles to some trailers for sale because they were abandoned. She says tenants who buy them are told up front that they’ll need to get titles themselves at the Motor Vehicles Division.

Jim Stagner, who owns Colonial and at least three other mobile home parks in Tucson, did not respond to calls.

A seller must acquire a clean title before he or she can sell a mobile home, says Mike Parham, legal counsel for Manufactured Housing Communities of Arizona, a lobbying group representing park owners. If a trailer has been abandoned in a mobile home park, the park owner can obtain a bonded title through the Motor Vehicles Division or hold a landlord-lien sale — that is, offer the trailer at a public auction where most likely, the landlord will be the highest bidder and will receive the title from the MVD.

Those who unknowingly purchased an untitled mobile home can sue the landlord or file a consumer fraud complaint with the attorney general’s office. Their best bet would be to persuade the park owner to get the title and have it transferred to the buyer, Parham says. But that can take years, and “You’re talking about people who don’t have access to justice because they can’t afford it,” she says.

No one tracks how often would-be buyers get snared in rent-to-own deals gone wrong, but based on the number of victims seeking help at Southwest Fair Housing Council, “I’m gonna say it happens on a daily basis,” says Evelia Martinez, project manager at the Tucson nonprofit.

Unscrupulous landlords and property managers have incentives to get tenants to abandon their homes: Abandoned trailers can be revenue streams.

Tenants who own their trailer on rented land can find themselves in an impossible position if they want to leave: Relocating a trailer typically costs $3,000 to $5,000, assuming it’s is in good enough condition to be moved.

The state offers mobile home relocation assistance, but many owners have no place to move their trailer because newer mobile home parks often have rules against accepting trailers of a certain age or condition.

Often, just abandoning their trailer is the best option.

This year, the Arizona Association of Manufactured Home and RV Owners opposed a bill — written by the lobbying group for mobile home park owners, Manufactured Housing Communities of Arizona — that legal advocates say would have made it easier for landlords to declare a trailer abandoned if the owner was absent for 30 days and rent was due for 30 days.

“Under this bill, a park owner has total discretion to claim a home is ‘substantially’ damaged and then remove or demolish a damaged mobile home without court order and with no liability. The park owner could have caused the damage and still can use these provisions,” Katz, of the William E. Morris Institute for Justice, wrote in a email to legislators considering the bill.

Susan Brenton, executive director of the Manufactured Housing Communities of Arizona, says the legislation sought to put in writing how abandonment has been handled for decades, and it would have given residents at least 77 days after the landlord filed for abandonment to pay up and reclaim the trailer.

“This is how it’s been done for the last 20 years and it’s worked,” she says.

The bill did not make it to the floor this session and Brenton says the board of the lobbying group will meet this summer to decide whether to pursue it next session.

When Pamela Schmidt put down money on a 1957 Flamingo model in the midtown Covered Wagon Mobile Home Park, the blue-and-white trailer was showing its age. In late 2012, a busted sewer line sent raw sewage seeping up from the ground. Since she had already signed a rent-to-own contract, park managers said it was her responsibility to repair it, which she couldn’t afford. To use her toilet, she disconnected it from the broken pipe and let the waste fall onto the ground.

After she put down $1,500 in a rent-to-own arrangement, park managers repeatedly delayed handing over the title, she says. Schmidt later realized that the photocopy of the title she’s been given had the name of a deceased woman on it.

Schmidt says she was billed thousands of dollars for supposed damage to an old awning that fell down and for late rent payments, which she says was due to confusion over what she owed and the rapid accumulation of late fees. She can’t to sell the trailer without the title.

Schmidt was evicted from her space in February 2013 for lack of rent payment. Moving her trailer to a new park was not an option, because in the decades since it was installed, a building was erected just a few feet in front of the trailer hitch.

The landlord deemed her trailer abandoned after the eviction, and Schmidt says all of her personal belongings were removed from the trailer’s storage shed.

Covered Wagon mobile home park owner Scott Greene — who owns at least five parks in Tucson — did not respond to calls and messages.

Schmidt has filed a complaint with the state attorney general’s office, but hasn’t heard anything.

“I feel like I was completely taken advantage of”, she says. “There’s nowhere to turn to because I don’t have the money to fight it.”

Contacta a Emily Bregel al 807-7774 o en

ebregel@azstarnet.com.

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